Polski Rynek Mieszkaniowy - Maj 2011

Kwiecień był kolejnym miesiącem, w którym banki uatrakcyjniały poziom marż kredytowych. Zmiany nie były już jednak tak spektakularne jak w marcu, kiedy obniżki przekraczały nawet 1 p.p. W kwietniu największe obniżki wyniosły bowiem 0,3 p.p. Wprowadziły je Bank Nordea i Polbank. Poza tym obniżki o 0,2 p.p. wprowadziły Kredyt Bank i Gospodarczy Bank Wielkopolski. W rezultacie tych zmian przeciętna (mediana) marża wynosi już tylko 1,4%. Nadal jednak tylko w 5 z 29 badanych przez nas banków oferuje marże na poziomie 1% lub niższą. Najniższe oprocentowanie – 5,18% - w tym miesiącu oferuje HSBC Bank.

Mimo tych pozytywnych informacji na temat poziomu marża rosną raty nowoudzielanych kredytów. Przyczyną tego jest wzrost stawki WIBOR, która w końcu kwietnia wynosiła już 4,3%. W rezultacie przeciętne oprocentowanie badanego przez nas kredytu wzrosło do poziomu 5,65% (z 5,57% przed miesiącem). W kolejnym miesiącach będzie ono zapewne dalej rosło, gdyż wiele banków aktualizuje wartość stawki bazowej raz na 3 miesiące.

W przypadku kredytów w euro także pojawiły się nieliczne obniżki marż. Wprowadziły je Polbank (o 0,3 p.p.) i Kredyt Bank (o 0,2p.p.). Wraz ze spadkiem marż zmniejszył się również poziom oprocentowania, które wynosi obecnie 3,24%. Niestety także w tym przypadku w kolejnych miesiącach może dojść do wzrostu oprocentowania. Na początku kwietnia EBC zdecydował o podwyższeniu stóp procentowych o 0,25 p.p. To z kolei przekłada się na wzrost stawki EURIBOR. Gdy banki dokonają jej aktualizacji oprocentowanie kredytów nie będzie już tak niskie jak obecnie.


Ceny ofertowe
Już tylko w Sopocie średnie ceny ofertowe są wyższe niż przed rokiem. Sopot jest jednak wyjątkiem na nieruchomościowej mapie Polski i zazwyczaj nie podporządkowuje się typowym zjawiskom i ogólnym trendom. W pozostałych 14 analizowanych miastach, w ciągu ostatnich 12 miesięcy, średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego, uległa obniżce o 3,3 punktu procentowego.

Najbardziej na wartości straciły mieszkania w Katowicach -7 %, Olsztynie -6,6% oraz Szczecinie -5,8%. Obniżki bliskie 3 punktom procentowym odnotowujemy we Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. Niemal na tym samym poziomie pozostała cena mieszkań w Krakowie, gdzie różnica wynosi zaledwie 10 złotych.

Spadek cen powiązany jest ze zwiększającą się podażą. W skali całego kraju od stycznia 2011 ilość ofert zwiększyła się o około 9%. W Krakowie, Łodzi i Wrocławiu przyrost liczby ofert jest znacznie większy, odpowiednio o 28%, 18% i 15%. W Warszawie, gdzie podaż ponad dwukrotnie przewyższa wielkość oferty krakowskiej, a trzykrotnie wrocławską, w kwietniu do sprzedaży wystawiono o 5% więcej mieszkań niż w styczniu.

Struktura cenowa podaży mieszkań na rynku wtórnym
Ceny są niższe niż przed rokiem co znajduje odzwierciedlenie w poważnej zmianie struktury cenowej oferowanych mieszkań. Procentowe zmiany cen średnich są mniej widoczne niż zmiany w dostępności mieszkań z tańszych przedziałów cenowych. W Warszawie o 5 punktów procentowych wzrosła liczba mieszkań dostępnych za 7 do 8 tysięcy za metr. W Krakowie obecnie najłatwiej jest znaleźć ofertę za 5-6 tysięcy, we Wrocławiu o 6 punktów procentowych wzrosła liczba mieszkań w cenie do 6 tysięcy za metr. W Gdańsku obecnie 40,6% ofert można kupić za 5 do 6 tysięcy, podczas gdy przed rokiem dominowały oferty w przedziale 6-7 tys. (stanowiły 45,5%).

W pozostałych miastach dominują oferty za 4 do 5 tysięcy, w Opolu stanowią ponad 93% całości podaży. Wyjątkiem są najtańsze obecnie Katowice, gdzie ponad 57% sprzedawanych mieszkań można kupić za mniej niż 4 tysiące złotych za metr.


Ceny transakcyjne
Nadal obserwujemy huśtawkę cen transakcyjnych. Tym razem spośród analizowanych siedmiu miast w porównaniu do poprzedniego miesiąca w czterech można było zaobserwować wzrosty średnich cen m kw. nabywanego mieszkania (Wrocław, Kraków, Gdańsk, Gdynia), a w przypadku trzech miast spadki (Warszawa, Poznań, Łódź). Miastami, które w porównaniu do zeszłomiesięcznego opracowania konsekwentnie powtarzają wzrosty cen są Gdańsk i Gdynia. W koszyku transakcji z miesięcy II – IV średnia cena nabywanego mieszkania wzrosła w stosunku do transakcji z pierwszego kwartału o 3 proc. w przypadku Gdańska i 3,7 proc. w przypadku Gdyni. Są to dość istotne zmiany świadczące o coraz większym udziale w transakcjach droższych mieszkań, oddanych do użytku w ostatnich latach. Podobnie jak przed miesiącem obserwujemy spadek cen transakcyjnych mieszkań w Łodzi.

W dalszym ciągu również widoczne są istotne dysproporcje pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających mieszkania a realnie przeprowadzanymi transakcjami. Tym razem to nie w Gdyni odnotowaliśmy największą różnicę pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną – wyprzedził ją Kraków, gdzie różnica ta wynosi 10,8 proc. Transakcje najbardziej zbliżone do cen ofertowych są domeną Gdańska, gdzie różnica utrzymuje się na poziomie 4,4 proc., co w przeliczeniu kwotowym daje równowartość 259 zł. W Gdańsku więc ceny mieszkań są bardzo zbliżone do możliwości zakupowych przeciętnego nabywcy.

Średni metraż nabywanego mieszkania w analizowanych miastach mieści się w widełkach od 47,9 m kw. w Krakowie do 54,7 m kw. we Wrocławiu. W Łodzi niewiele ponad 200 tys. zł. wystarczy, aby stać się właścicielem mieszkania o powierzchni większej niż 50 m kw. Sprzedając tam podobne lokum nie ma co liczyć na kupno mieszkania większego niż kawalerka (ew. małe mieszkanie dwupokojowe) w pozostałych analizowanych lokalizacjach. Przykładowo w Warszawie będzie to zaledwie 26,4 m kw. – metraż spotykany zazwyczaj w starszym budownictwie.


Czas sprzedaży mieszkań w wybranych miastach
W wybranych do analizy miastach najszybszy czas sprzedaży dotyczy mieszkań w Poznaniu. Średni czas sprzedaży mieszkania liczony od dnia przyjęcia mieszkania do bazy Metrohouse & Partnerzy do umowy przedwstępnej sprzedaży wynosi 83 dni. Z pięciu miast poddanych analizie najdłuższy czas odnotowano w Gdyni, gdzie jest o ponad miesiąc dłuższy niż w Poznaniu i wynosi 116 dni. W przypadku tego miasta warto zwrócić uwagę na istotną utrzymującą się od wielu miesięcy różnicę pomiędzy wysokością cen ofertowych a transakcyjnych. Brak dostatecznej równowagi pomiędzy żądaniami cenowymi właścicieli mieszkań a akceptowalnym poziomem cen w przeprowadzanymi na rynku transakcjach prowadzi do wydłużenia się czasu oczekiwania na sprzedaż.